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韩说邕房|投资客回潮,投资去哪儿?

来源:广西电视台   更新时间:2016-7-28 10:41:01

 克而瑞房价点评网高级分析师韩云广

      每周日下午2:30-3:30,我在930《第一楼市》做节目时,经常听到这样的咨询“XX盘值得投资吗”、“我想投资XX盘,请问升值空间有多大”……这样的问题被无数次追问后,潜意识告诉我:疯狂的投资客似乎又杀回来了!

      投资客有回潮迹象
      大约在七八年前,南宁楼市中涌动着一大波投资客,频繁出现在一些热点楼盘的开盘现场。有东北口音的,有江浙以及广东一带的,也有广西区内的。那时候,凤岭还处于发展初始阶段,房价普遍在4000元/平方米左右,投资房产确实很有赚头。随后几年,随着限购令出台,信贷政策收紧,南宁市场中投资客变得越来越少。
 

      近两年,随着限购令取消、信贷松绑等一系列宽松政策出台,消失的投资客又有了回潮迹象。我们的分析师在进行开盘监测时,发现了不少投资客的身影。我在930《第一楼市》做节目时,也接到了许许多多关于房产投资以及升值空间的热线咨询。一系列信号显示,南宁市场中投资需求人群有了回暖趋势。

       4大原因诱使投资客入市
      到底是什么原因促使投资客又增多了呢?个人以为主要有4点:
      ①政策的宽松。其实,投资客一直都存在,只是前些年政策太严,市场行情不明,这些投资客暂时停止了进入楼市的步伐,转向了其他领域。近两年,政策无节操的松绑,一二线城市市场的回暖,刺激了他们入市的那根神经。
      ②投资渠道收窄。股市动荡,货币贬值,手有余钱的投资客需要寻找相对稳妥的资金避风港。经历无数坎坷后他们发现,房产还是相对更稳妥,起码房子是恒产,股票只是流财。
 


      ③南宁楼市较大的发展空间。今年以来,从全国层面来看,像合肥、厦门等二线城市地价房价涨得更加凶猛,相反一线城市由于房价太高、政策不断加码,让不少投资客将目光瞄向了发展潜力较大的二线城市,而南宁也成为了不少投资客顶上的一片热土。
      ④南宁市场相对健康。目前南宁住宅市场在供需层面以及就库存、宏观经济等多项指标来说,都算是较为健康的,这也是为投资客入市提供了保障。
 

 

      现在并非短线投资最佳时机
      投资房产,时机很重要。就南宁来说,个人认为,现在并非入市的最佳时机。尤其是对于那些“快进快出”的短线投资者。毕竟,房产已经过了投资的黄金时期,再寄希望像以往那样短期几年内实现翻倍赚是不可能的。而且对于拥有多套房的投资者,国家正在酝酿房产税。一旦征收重税,回报率将严重下跌。再者,现在南宁一些热点板块房价已经涨到一个相对高点,短期内再大幅涨价几率较小。
 

       但对于从资产配置角度进行考虑的长线投资者,现在入市也无妨。至少未来10年内,南宁楼市出现股市那样大跌的概率很小,长期看上涨还是主旋律,即便做不到巨大增值,保值还是可以实现的。

      如果长线投资该去哪里? 
      对于重在资产配置的长线投资者,房产仍然是较为稳妥的资金保卫通道,但选择何种房产很关键。李嘉诚的地段论名言仍然是房产投资的纲领,选择好的地段就成功了一半。个人推荐以下几类适合长线投资的房产:
      ①城市中心优质物业。
      比如凤岭北、金湖CBD一带综合品质较突出的物业。这类物业虽然价格较高、前期投入很大,但由于地段占据绝对优越性,所以抗风险能力强,长期看保值增值能力也更强。
      ②发展潜力较大的新区。
      比如五象新区、兴宁东等都是目前及今后很多年,南宁市重点开发的区域,随着开发的不断推进、配套的不断成熟,价值会不断显现出来,价格也会水涨船高。但目前来看,五象新区的五象湖等部分板块由于过去一年来价格上涨过快,透支了一定价值,后期增幅会收窄。
      此外,随着埌东收费站东移15公里,民族大道东一带品质不错的楼盘也是一个方向。
      ③占有学区、地铁等稀缺资源的物业。
      商品向来都是越稀缺越珍贵,房子也一样。通常占有名校学区、地铁站口、江景湖景等稀缺资源的物业会有更强劲的增值潜力。由于目前南宁仅开通了地铁1号线的东段,所以地铁盘的价值还未能完全体现出来,当实现至少3条线路以上通车后,其价值就会凸显出来。当然,辨别好真伪学区房、真伪地铁盘等也非常关键。


      温馨提醒:资金实力不够强、敏锐度不够灵的短线投资者,请勿盲目入场,因为真正嗅觉灵敏的投资客已经在大量人群蜂拥而入之前提前在低点布局。比如市场大热的五象湖板块,明智的投资者已于2014年下半年5字头单价时入手。
投资有风险,入市需谨慎,以上观点仅供参考。